Il TAR Campania, con la sentenza n. 4920 del 2026, dice una cosa che vale per ogni sanatoria in corso: il Comune può respingere le opere non conformi, ma non può farlo di sorpresa. Se prima del rigetto non comunica al privato i motivi ostativi, il diniego cade, anche se l’ordine di demolizione resta in piedi.
🏛️ Il caso: da cantina a sala per i clienti
In un locale commerciale campano, alcuni ambienti interrati erano nati come cantine per la conservazione dei vini. Il Comune, in un sopralluogo, ha trovato tutt’altro: soppalchi, nuovi servizi igienici, varchi aperti nei muri portanti e, soprattutto, clienti seduti dove sulla carta doveva esserci solo un deposito. Ha ordinato il ripristino dei luoghi. La società ha risposto con una SCIA in sanatoria ai sensi dell’articolo 36 bis del D.P.R. 380/2001, che il Comune ha respinto.
🔎 Quando il cambio d’uso pesa sull’urbanistica
Il punto tecnico più utile per chi segue pratiche simili riguarda proprio il mutamento di destinazione d’uso. La società sosteneva che passare da deposito a spazio commerciale non cambiasse nulla sotto il profilo urbanistico, trattandosi della stessa macrocategoria funzionale. Il TAR non è d’accordo: quello che conta è il passaggio concreto da locale accessorio, la cantina, a superficie principale destinata alla permanenza del pubblico.
Le altezze interne lo confermano. Alcuni vani erano stati portati da circa 2,00 metri a 2,80 metri, proprio per ospitare i clienti, mentre altri restavano tra 2,40 e 2,55 metri: compatibili con un deposito, non con i 2,70 metri minimi richiesti per un locale di somministrazione. Le superfici interrate, inoltre, non risultavano né censite in anagrafe edilizia né conteggiate tra quelle terziarie già assentite per l’edificio: erano superficie in più, non superficie riqualificata. Su questa base il TAR conferma l’ordine di ripristino.
🚫 Il diniego della sanatoria annullato, ma non nel merito
Sul diniego della SCIA in sanatoria, invece, il giudice cambia verso. Non entra nel merito delle opere, se fossero sanabili o no alla luce del Salva Casa, se rispettassero i requisiti igienico sanitari, perché trova un vizio a monte, assorbente: il Comune non ha inviato il preavviso di rigetto previsto dall’articolo 10 bis della legge 241/1990.
Nel procedimento di sanatoria ex articolo 36 bis, questo passaggio non è un formalismo. Il comma 2 dello stesso articolo prevede che, prima di un rigetto integrale, si possa valutare in contraddittorio una strada intermedia: individuare le opere davvero non sanabili, capire cosa va rimosso e verificare se il resto della pratica può comunque essere sanato. Senza quel confronto, alla società è stata tolta la possibilità di proporre soluzioni diverse dal muro contro muro. Per questo il diniego è stato annullato.
❓ L’ordine di demolizione cade insieme al diniego?
No, ed è la parte della sentenza che conviene tenere a mente quando si consiglia un cliente in una situazione simile. Il TAR chiarisce che presentare un’istanza di sanatoria non tocca la legittimità di un ordine di ripristino già adottato: al massimo ne può sospendere l’efficacia, in attesa dell’esito della nuova istanza. Il Comune dovrà riesaminare la SCIA in sanatoria da capo, questa volta con un contraddittorio vero, e potrà anche decidere di subordinare l’esecuzione della demolizione a quell’esito. Il rigetto del ricorso sull’ordine di ripristino, però, non anticipa in nessun modo il nuovo giudizio sulla sanatoria.
Per chi segue pratiche Salva Casa, la sentenza lascia un’indicazione operativa precisa: se il Comune nega una sanatoria senza avere prima comunicato i motivi ostativi, quel diniego è debole a prescindere dal merito, e vale la pena impugnarlo anche solo su questo punto procedurale. È un rimedio che compra tempo, non certezze. La partita vera resta la conformità delle opere, dei documenti e dei numeri messi in tavola fin dal primo momento.
Ed è proprio lì, sul fascicolo messo in tavola fin dal primo momento, che si vince o si perde una sanatoria: carte lette bene, dati coerenti tra loro e un modulo compilato senza sviste, prima ancora che arrivi un eventuale preavviso di rigetto a cui rispondere in fretta.
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