Nei giorni scorsi ho seguito con attenzione l’avanzamento del disegno di legge delega per l’adozione del nuovo Codice dell’edilizia e delle costruzioni. Una riforma attesa da anni  annunciata per la prima volta dal Ministro Salvini nel giugno 2023 che adesso è entrata nella fase più delicata dell’esame parlamentare alla Commissione Ambiente della Camera.

Provo a raccontarla con gli occhi di chi lavora ogni giorno, da professionista che questa roba la vive sul campo.

Da dove viene e dove stiamo

Il DPR 380/2001, il Testo Unico dell’Edilizia, ha quasi venticinque anni. In questi anni è stato modificato decine di volte, intrecciato con urbanistica, paesaggio, ambiente, sicurezza sismica, efficienza energetica e legislazione regionale. Il risultato è un testo che nessuno riesce più a leggere in modo lineare, con interpretazioni che cambiano da Comune a Comune e contenziosi che si moltiplicano.

Il Governo ha scelto lo strumento della legge delega: non riscrive direttamente il Testo Unico, ma individua i principi e criteri direttivi che il Governo stesso dovrà seguire per elaborare il nuovo Codice entro 12 mesi dall’entrata in vigore. Il DDL è stato approvato dal Consiglio dei Ministri il 4 dicembre 2025, è all’esame della Camera, e su di esso sono stati depositati numerosi emendamenti.

Il capitolo sanatorie: il più scivoloso

Devo essere onesta: è il capitolo che mi preoccupa di più. Il testo base già prevede una classificazione nazionale delle difformità, tolleranze edilizie con soglie oggettivamente misurabili e procedure semplificate per la regolarizzazione degli abusi ante 1967. Fin qui tutto condivisibile.

Ma gli emendamenti della maggioranza spingono molto oltre. Si propone di ampliare le fattispecie sanabili includendo difformità sulle parti comuni dei condomini, errori grafici, interventi eseguiti successivamente all’originario. Forza Italia chiede una sanatoria specifica per la chiusura dei balconi, con indicazione di materiali e strutture ammesse e l’estensione della doppia conformità semplificata a tutte le ipotesi di difformità. Si parla di riaprire pratiche legate al condono 2003 per opere in zone con vincolo di inedificabilità relativo.

Il punto più delicato politicamente è la sospensione delle demolizioni giudiziali fino alla data certa fissata per la chiusura delle pratiche pendenti. Per chi lavora in zona sismica come me, nell’Appennino umbro-marchigiano, questa ipotesi solleva domande precise: quegli edifici non conformi alle NTC vengono sospesi nel tempo, ma la vulnerabilità sismica non si sospende con loro.

Stato legittimo: responsabilità che si sposta sui professionisti

La riforma punta a semplificare l’attestazione dello stato legittimo basandosi sul titolo edilizio più recente e sull’asseverazione del professionista. Un principio condivisibile in teoria, meno burocrazia, più responsabilità tecnica. Ma i tecnici hanno già sollevato forti perplessità sull’obbligo di asseverare i titoli pregressi, compresi quelli formatisi per silenzio-assenso.

Lo dico chiaramente: se il professionista deve asseverare la conformità di un edificio degli anni ’70 sulla base di documenti spesso incompleti, scansionati male o addirittura mancanti negli archivi comunali, il sistema del silenzio-assenso diventa una finzione. E la firma del professionista diventa un parafulmini, non una garanzia.

La parte buona: digitalizzazione e semplificazione procedurale

Ci sono parti del ddl che condivido pienamente. La digitalizzazione integrale dei procedimenti edilizi, con unico punto di accesso per tutte le istanze e divieto di richiedere documenti già in possesso della PA, è una riforma necessaria e urgente. Il fascicolo digitale delle costruzioni, che traccia le vicende amministrative dell’immobile nel tempo — è uno strumento che aspettiamo da anni e che può davvero semplificare il lavoro dei professionisti e ridurre i contenziosi.

Condivido anche la razionalizzazione dei titoli abilitativi, CILA, SCIA, permesso di costruire — su criteri di proporzionalità rispetto all’impatto urbanistico dell’intervento. E la semplificazione della segnalazione certificata di agibilità, che oggi è ancora troppo pesante per interventi di piccola entità.

Rigenerazione urbana: obiettivo giusto, ma attenzione ai vincoli sismici

La promozione della rigenerazione urbana, del recupero del patrimonio esistente e dell’efficientamento energetico è la parte più lungimirante della riforma. Le semplificazioni per gli interventi di efficientamento energetico, eliminazione delle barriere architettoniche, installazione di sistemi per il recupero dell’acqua piovana vanno nella direzione giusta.

Sulle deroghe ai limiti di altezza e densità edilizia proposte dagli emendamenti, invece, mantengo una riserva: in zona sismica, dove vivo e lavoro, le deroghe urbanistiche devono sempre fare i conti con le verifiche strutturali. Non si possono separare.

La voce di chi applica le norme: i Comuni piccoli restano soli

UNITEL ( l’Unione dei Tecnici degli Enti Locali ) ha sollevato in audizione un problema che conosco bene: la riforma rischia di essere poco efficace se non si pensa a chi dovrà applicarla. La maggior parte dei comuni italiani sono piccoli, con uffici tecnici sottodimensionati, spesso con un solo tecnico che gestisce tutto. Una riforma scritta pensando alle grandi città finisce per essere inapplicabile nei borghi dell’Appennino.

È una critica che sento propria. Lavoro in un territorio dove i comuni del cratere sismico hanno subito un sisma devastante e stanno ancora cercando di ricostruire con risorse umane e tecniche limitate. Una riforma del Testo Unico che non considera questa realtà non è una riforma completa.

Cosa aspettarsi adesso

Il percorso parlamentare è appena iniziato. Gli emendamenti depositati sono numerosi e riguardano punti molto sensibili. Il confronto tra maggioranza e opposizione, ma anche all’interno della stessa maggioranza, sarà lungo.

Quello che mi auguro è che la riforma tenga fermi tre punti: la sicurezza sismica come principio non derogabile, la responsabilità tecnica del professionista come garanzia reale e non come parafulmini, e la digitalizzazione come strumento di trasparenza e non come modo per spostare sugli uffici tecnici comunali ancora più lavoro senza risorse aggiuntive.

Redazione Edilizia-ai